במשך שנים, הסמל האולטימטיבי של חופש כלכלי בארה"ב היה בעלות על בית עם חצר אחורית, מדשאה וגדר לבנה ■ בשנים האחרונות, במקום רכישת בתים, רבים בארה"ב עברו לשכירות ■ אלו המגמות הכלכליות-חברתיות שצפויות להביא להמשך הביקוש לשכירות בארה"ב
TheMarker | נועם שפלטר | 14 בפברואר 2023
במשך שנים, בעלות על בית הייתה אחד הסמלים הגדולים ביותר של החלום האמריקאי. הסמל האולטימטיבי של חופש כלכלי במעמד הביניים של ארה"ב היה להיות בעל בית עם חצר אחורית, מדשאה וגדר לבנה. הסמל הזה נוצר בשנות ה-50, אז אפשר היה לקנות בית ב-40 אלף דולר. בשנים האחרונות, כשמחיר בית חציוני החל לטפס לעבר 360 אלף דולר, יותר ויותר סימנים מתחילים להצביע על כך שהחלום האמריקאי הישן חלף, ואמריקה הופכת לאומה של שוכרים.
השכרת נכסים במקום רכישה היא תופעה שמתחזקת בכל העולם, בייחוד במדינות מערביות. לפי מחקר שערכה Statista ב-2021, בשוויץ 68% מהאזרחים שוכרים בתים, בגרמניה 64%, בצרפת 47% ובבריטניה – 44%. גם בישראל מתרחשת מגמה דומה, ומחירי הבתים עולים בשיעור של כמעט 20% בשנה האחרונה. גם יוקר המחייה מקשה על משפחות רבות לחסוך ומרחיקים אותן מהאתוס שלפיו כל אחד ואחת חייב להיות בעל דירה.
לעומת אותן מדינות, ארה"ב עדיין נמצאת בשלבים הראשונים של המגמה הזאת. ב-2022 הושכרו בארה"ב קרוב ל-44 מיליון יחידות דיור – עלייה של 870 אלף לעומת השנה שקדמה לה. זהו מספר שנמצא במגמת עלייה קבועה מאז 1975.
מגמת העלייה בביקוש לשכירות צפויה להימשך והיא צריכה לעניין מאוד משקיעים ששוקלים להשקיע בנדל"ן בארה"ב. לפי מחקרים, כיום 35%-37% מבני ה-18 ומעלה שוכרים את הדירות שבהן הם גרים. הנה כמה מגמות כלכליות-חברתיות המתרחשות בארה"ב ומחזקות את התחושה שהמספרים האלה צפויים להמשיך לעלות.
1. השכר לא עומד בקצב של הריבית. עליות הריביות המשמעותיות שהגיעו בארה"ב לרמה של 4.25%-4.5% ייקרו משמעותית את המשכנתא והרחיקו רוכשי בתים מהשוק. הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-30 שנה בארה"ב עלתה בחודשים האחרונים לכמעט 7% בשנה, שיעור שנראה באחרונה רק לפני 14 שנה. עליית הריבית מקשה על רוכשים אמריקאיים, שהתרגלו לריביות נמוכות, לתכנן תזרים ולשלם משכנתא.
לכך יש להוסיף את הפער הגדול בין ההכנסה החציונית של משק בית, שמסתכמת ב-71 אלף דולר, לעומת הוצאה שנתית ממוצעת על משכנתאות של 36.5 אלף דולר (על פי US Census Bureau). אלו הוצאות משכנתא ששוות למחצית מההכנסה.
לסכום זה יש להוסיף גם עלויות שיפוץ ותחזוקה, שמאלצות את משקי הבית להיפרד מאלפי דולרים נוספים בממוצע בשנה. גם מחירי הבתים, שעלו ב-10.8% בשנה, והאינפלציה שאמנם נמצאת במגמת צינון אבל עדיין מסתכמת בשיעור גבוה של 7.1% – מקשים על אמריקאים רבים לקנות בית, ובמקביל לעמוד בקצב עליית מחירי המוצרים והשירותים, כמו המזון והדלק.
2. בעיית החוב של ארה"ב. כיום, אמריקאים רבים נאלצים להתבסס על חובות כדי לשלם את ההוצאות השוטפות שלהם. בנובמבר 2022, CNBC דיווח על עלייה של 15% ביתרות כרטיסי האשראי של האמריקאים – הזינוק גבוה ביותר ב-20 השנים האחרונות.
בנוסף, למרות תוכניות ביידן להקטנת חובות הסטודנטים, החובות הסטודנטיאליים בארה"ב מסתכמים ב-1.8 טריליון דולר, לפי הפדרל ריזרב. כלומר, ההחזרים החודשיים בגין התחייבויות קודמות, לא מאפשרים לאמריקאים ליטול הלוואות נוספות. זוהי סיבה מרכזית לכך שבעלי ההשכלה האקדמית מתרחקים מחלום הבעלות על בית.
3. זרם המהגרים מחזק את מגמת השכירות. בשנים האחרונות נרשמו גלי הגירה משמעותיים ממדינות חלשות ומאזורים של מלחמה וחוסר יציבות פוליטית אל המערב. ארה"ב היא אחת מהמדינות שקולטות הכי הרבה מהגרים ומבקשי מקלט – יותר ממיליון מהגרים בשנה, לפי מחלקת המדינה האמריקאית. גלי ההגירה ההולכים ועולים לכיוון ארה"ב ואירופה מביאים גם הם לביקוש גובר ליחידות השכרה מדי שנה. משום שלרוב הונם העצמי של מהגרים הוא נמוך, הם בוחרים באופציה של השכרת דירה, ותורמים לעליית המחירים.
4. מעבר בין עבודות ועבודה מרחוק. הדור הצעיר כיום מחליף עבודות בקצב הרבה יותר גבוה מבעבר. הוא כבר לא מתחייב למקום אחד למשך עשרות שנים, וכל הזמן מחפש אחר עניין ואתגרים חדשים. הדור הזה גם לא פראייר – הוא מחפש מקומות עבודה שיעניקו לו את השכר והתנאים הכי טובים. לפי דיווח של מכון המחקר Pew, ב-2022 רוב העובדים בארה"ב שהחליפו מקומות עבודה בסופו של דבר מרוויחים כיום יותר מעבודותיהם הקודמות. כמעט 1 מתוך כל 5 עובדים מדווחים כי הם נוטים מאוד או במידה מסוימת לחפש עבודה חדשה בששת החודשים הקרובים.
העידן החדש בשוק העבודה, שהתחזק גם בעקבות המעבר לעבודה מרחוק, מביא עמו רצון לחירות, ניידות וגמישות. כל אלה יוצרים מצב שבו פחות צעירים מעוניינים להתחייב להלוואת משכנתא בת 30 שנה, כשהם יכולים פשוט לקחת חוזה שכירות ל-12 חודשים. הם רוצים לעבור בין מדינות ועבודות, לחיות ולחוות יותר, וללכת לאן שההזדמנויות התעסוקתיות לוקחות אותם.
5. היצע דירות נמוך שלא עומד בביקוש. מאז משבר הדיור של 2008, קבלנים רבים האטו את קצב התחלות הבנייה ויצרו מחסור דירות חמור בארה"ב. הדור הצעיר, שמנסה לבסס את חייו ולרכוש דירה, נתקל במחסור חמור בדירות ובמחירים מרקיעי שחקים.
המילניאלס, הדור הגדול ביותר באמריקה – שמונה 72.2 מיליון איש, כמעט רבע מאוכלוסיית ארה"ב – מבין כיום שייתכן שייאלץ לפנות להשכרה ולא לקנייה. גם לפי סקר שערכה Statista ב-2021, 77% מהמילניאלס הודו שהם כבר ויתרו על רכישת דירה, כי הבינו שלא יוכלו להרשות זאת לעצמם.
הכותב הוא יזם, מומחה לכלכלת מאקרו והשקעות נדל"ן, וממייסדי ובעלי בית ההשקעות האלטרנטיביות אינווסטו ו-Be Rich, נציגות גרנט קרדון בישראל