שגשוג כלכלי לצד זינוק במחירי הנדל"ן: מה על פורטוגל לעשות כדי לא לאבד את המומנטום?

שגשוג כלכלי לצד זינוק במחירי הנדל"ן: מה על פורטוגל לעשות כדי לא לאבד את המומנטום?

פורטוגל סיימה את 2022 עם נתוני צמיחה מעולים ותמ"ג שיא, אך כמו שכנותיה היא מתמודדת עם ההשלכות של המלחמה באוקראינה ועם האינפלציה העולמית ■ מה יקרה לכלכלה שלה בשנה הקרובה, אחרי ביטול ויזת הזהב, שהכניסה כ-7 מיליארד יורו שאיפשרו לפתח את המדינה?

TheMarker | אוהד ארד | 2 במרץ 2023

בעוד כמה שבועות, ב-25 באפריל, תציין פורטוגל את "יום החירות", שבו הפכה רשמית מדיקטטורה לדמוקרטיה. כמעט 30 שנה עברו מאז "מהפכת הציפורנים" הלא אלימה, שאיפשרה להחזיר את הדמוקרטיה למדינה ולסיים את המשטר הטוטליטרי, והיא עדיין מתמודדת עם מציאות כלכלית-חברתית מאתגרת.

מצד אחד, פורטוגל מסיימת את 2022 עם נתוני צמיחה מעולים ותמ"ג שהציג מספרי שיא, שלא זכורים כבר 35 שנים, בגובה של 6.7% לעומת 5.5% אשתקד, לפי הנציבות האירופית. זאת, בין היתר, הודות לתיירות המשגשת במדינה, שרשמה ב-2022 קרוב ל-70 מיליון לינות של תיירים, עלייה של מעל ל-80% בהשוואה לשנה שעברה, ופחות מ-1% לעומת 2019, טרום הקורונה.

מצד שני, פורטוגל בדומה לרוב אירופה, מתמודדת עם ההשלכות הקשות של המלחמה באוקראינה, ועם משבר אינפלציוני שהביא לעליית מחירי האנרגיה וחומרי הגלם במדינה, שמייקרים את החשבונות ואת סל הצריכה של האזרחים. אף על פי שבחודשים האחרונים אפשר לראות ירידה עקבית מרמות השיא שהגיעו באוקטובר 2022 ל-10.1%, כשנכון לפברואר האחרון, האינפלציה עומדת על 8.2%.

פגיעה קשה ממשבר החוב

במשך מאות שנים נחשבה פורטוגל לאחת מאימפריות המסחר והכלכלה הגדולות בעולם, בין היתר, בזכות שורות של תגליות יבשתיות וקשרים חובקי עולם, אבל פורטוגל שלא הקימה תעשייה מקומית חזקה ומפותחת, לאט לאט הפכה למדינה ענייה, שמשתרכת מאחוריי רוב מדינות אירופה.

החל משנות ה-80, רוחות של שינוי וצמיחה נשבו בחצי האי האיברי, עם הצטרפותה ב-1986 לאיחוד האירופי. אבל אחרי מספר שנים בהן האבטלה ירדה והתמ"ג הציג עליות מרשימות, הגיעו שנים קשות מאוד שהחזירו אותה שוב לאחור. בין 2000 ל-2012, כלכלתה צמחה פחות מארה"ב במהלך השפל הגדול ופחות מיפן במהלך העשור האבוד שלה. פורטוגל הייתה בין המדינות שנפגעו הכי קשה ממשבר החוב של תחילת העשור הקודם, ובדומה ליוון נאלצה לקבל סיוע מקרן המטבע העולמית בגובה של מעל ל-100 מיליארד דולר, במקביל לשורה של צעדי צמצום כלכליים נרחבים, שנכפו עליה. עם שיעור האבטלה שהגיע למעל 16% בתקופת השיא של המשבר.

אחד המהלכים החכמים ביותר שעשתה פורטוגל כדי לחזור לחיים היה השקת תוכנית ויזות הזהב שלה, שאיפשרה למשקיעים זרים להשקיע סכום של כ-350,000 יורו, (שאחרי זה עלה לכ-500,000 יורו), בתמורה לתושבות ואזרחות, שנותבו בעיקר להשקעות נדל"ן ותשתיות. אותם סכומים שהגיעו עד היום לקרוב ל-7 מיליארד יורו, איפשרו לפתח את המדינה. ב-2022 לבדה נרשמה עלייה של 39% בהשקעות הנדל"ן בפורטוגל, שנאמדו בסכום של כ-3 מיליארד יורו לפי C&W, כ-76% מתוכם הושקעו בידי משקיעים זרים.

לפי confidencial imobiliario מחירי הדירות ב-2022 זינקו במדינה בשיעורים של 18.7%, העלייה החדה ביותר שנרשמה ב-30 השנים האחרונות. עם 19,500 פרויקטים של דיור חדשים שהוגשו לקבלת רישוי, עלייה של 20% בהשוואה ל-2021.

נכנעה ללחץ מבית

למרות המספרים המרשימים, שוק הדיור בפורטוגל חווה האטת מחירים מסוימת בשנה האחרונה. אם ברבעון הראשון של 2022, נרשמה עליית מחירים של 5.5%, ברבעון האחרון המחירים עלו בכ-3.2% בלבד.

בפברואר האחרון, קיבלה פורטוגל החלטה להפסיק את התוכנית עבור אזרחים זרים, שאינם מהאיחוד האירופי, בעיקר בגלל לא מעט ביקורות מבית שהושמעו כלפי זרים המשקיעים שמביאים להעלאת מחירי הדירות במדינה, ומקשים על התושבים המקומיים לרכוש בתים לעצמם.

מחיר בית ממוצע בשטח של 186 מ"ר בפורטוגל עומד היום בממוצע על 537,000 יורו, לפי my dolce casa. ליסבון הבירה מככבת בראש, שם תצטרכו להיפרד מ-1,111,000 יורו כדי לרכוש בית בעיר השוכנת על האוקיינוס האטלנטי. בליסבון נרשמה עלייה של 2.5% במחירים, שהיא המתונה ביותר במדינה. אחריה מגיעה עיירת החוף קסקאיס עם עלות של 968,000 יורו לבית ועלייה של קצת מעל ל-15%.

עוד ערים מבוקשות הן אוירוס, שמחירי הבתים בה הגיעו לכ-830,000 יורו עם זינוק של 22.5%, לאגוס 767,000 יורו שרשמה עליית מחירים של 20%, ופורטו שבה תוכלו לרכוש דירה במחיר 712,000 יורו, עם עליית המחירים של 8.4%.

אם חלמתם אי פעם על בית על אי, לפי האתר, האיים האזוריים השייכים לפורטוגל וממוקמים באמצע האוקיינוס האטלנטי בינה לבין ניו יורק, רשמו עלייה של 30% בשנה, עם מחיר ממוצע של 294,000 אלף יורו.

בחיפוש אחרי האיזון

ב-2023 פורטוגל ניצבת מול מציאות מורכבת. מצד אחד, היא מתמודדת עם תיירות צומחת והשקעות זרות שוברות שיאים. מצד שני, הלחץ מבית שגרם לה להפסיק את ויזת הזהב, והמדיניות הפיסקלית הנדיבה, שהצליחה למתן את מחירי האנרגיה הגבוהים בעקבות הלחימה באוקראינה, תהיה מוגבלת הרבה יותר כעת. גורמים אלה צפוים להביא לקיטון בצמיחה.

גם שוק הנדל"ן במדינה ניצב בפני אתגרים לא פשוטים. אמנם הביקוש לנכסים משמעותי, אך ההיצע, בעיקר בערים הגדולות כמו ליסבון ופורטו, הוא נמוך מאוד. אחד הפתרונות שאנו רואים לאחרונה, בדומה לישראל, הוא אימוץ של תוכניות התחדשות עירונית, שמוסיפות יחידות דיור למבנים רבים.

כדי להמשיך לצעוד בראש יעדי ההשקעות והתיירות גם בשנים הקרובות ולא לאבד מומנטום, פורטוגל חייבת להמשיך לעודד השקעות זרות, ולהעניק תמריצים למשקיעים שיאפשרו לפתח את המדינה, ששנים נותרה מאחור. המדינה זקוקה היום להשקעות זרות כמו אוויר לנשימה, והיא חייבת למצוא איזון שיאפשר את קיומן יחד עם הימנעות מהיווצרות משבר דיור מקומי.

הכותב הוא יזם נדל"ן, וממייסדי בית ההשקעות האלטרנטיביות Investo וחברת Be Rich, נציגות גרנט קרדון בישראל

לכתבה ב-TheMarker